Najemca nie płaci od dwóch miesięcy.

Dwa miesiące zaległości to moment, w którym nerwy już puszczają, a prawo jeszcze nie pozwala wypowiedzieć umowy. To dobry czas, żeby zrobić wszystko po kolei i niczego nie zepsuć na skróty.

Dwa miesiące to za mało na wypowiedzenie, ale nie na działanie

Kodeks cywilny przy najmie lokalu mówi o zwłoce za dwa pełne okresy płatności (art. 687 KC). Przy mieszkaniu decyduje jednak ustawa o ochronie praw lokatorów, potocznie ustawa lokatorska, która pozwala właścicielowi wypowiedzieć najem tylko z przyczyn, które sama wymienia (art. 11 ust. 1). Przy zaległościach ta przyczyna brzmi tak: najemca jest w zwłoce z czynszem lub opłatami co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo że uprzedziłeś go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i dałeś dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności (art. 11 ust. 2 pkt 2). Liczą się też opłaty za media, które pobierasz sam, bo najemca nie ma umowy z dostawcą.

Dwa miesiące to więc za mało na wypowiedzenie. Nie znaczy to, że masz czekać. Na tym etapie zrób trzy rzeczy.

Porozmawiaj. Utrata pracy, choroba, rozwód: często da się ustalić plan spłaty, a spisany plan z datami i kwotami jest więcej wart niż obietnica przez telefon.

Wyślij pisemne wezwanie do zapłaty z dokładnymi kwotami, okresami, których dotyczą, i numerem konta. Za opóźnienie należą Ci się odsetki, nawet jeśli nie poniosłeś szkody (art. 481 § 1 KC), a gdy umowa nie mówi inaczej, są to odsetki ustawowe za opóźnienie, równe stopie referencyjnej NBP powiększonej o 5,5 punktu procentowego (art. 481 § 2 KC).

Nie ruszaj kaucji. Ustawa opisuje ją jako zabezpieczenie należności, które będą Ci przysługiwać w dniu opróżnienia mieszkania (art. 6 ust. 1), a nie portfel na bieżące zaległości.

Jedna dobra wiadomość podatkowa: od czynszu, którego nie dostałeś, nie płacisz ryczałtu, bo nie masz przychodu. Podatki.gov.pl mówi to wprost.

Trzy pełne okresy i uprzedzenie na piśmie

Przykład. Czynsz jest płatny do 10. dnia miesiąca. Najemca nie zapłacił za sierpień i wrzesień. Gdy 10 października mija termin za październik, a pieniędzy nie ma, zaległość obejmuje trzy pełne okresy płatności.

Dopiero wtedy wyślij uprzedzenie. Ustawa nie mówi wprost, czy można je wysłać wcześniej, ale gdy zaległość już obejmuje trzy okresy, nikt nie zakwestionuje kolejności. W piśmie są: wyliczenie zaległości, informacja, że zamierzasz wypowiedzieć umowę, jeśli zaległe i bieżące należności nie zostaną zapłacone, oraz termin na zapłatę, co najmniej miesięczny. Wyślij je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Jeśli najemca przestał odbierać pocztę, przy zwykłym najmie pomaga zasada z art. 6g: kto nie poinformował drugiej strony na piśmie o zmianie adresu, temu list polecony za potwierdzeniem odbioru wysłany na ostatni adres i nieodebrany uważa się za doręczony.

Jeśli w tym miesiącu najemca zapłaci zaległe i bieżące należności, podstawa do wypowiedzenia odpada. I bardzo dobrze, bo o to w tym wszystkim chodzi.

Wypowiedzenie i co dalej

Jeśli termin z uprzedzenia minie bez zapłaty, wypowiadasz umowę. Na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem przyczyny (art. 11 ust. 1), nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 2). Przykład: uprzedzenie doręczone 13 października daje najemcy czas do 13 listopada. Pieniędzy nie ma, więc 20 listopada doręczasz wypowiedzenie i umowa rozwiązuje się 31 grudnia 2026 r. Od pierwszej niezapłaconej raty do końca umowy mija prawie pięć miesięcy. Lepiej wiedzieć to od początku niż liczyć na szybki koniec.

Od 1 stycznia najemca zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego. Do dnia wyprowadzki płaci co miesiąc odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki mógłbyś dostać za to mieszkanie, a jeśli straty są większe, możesz żądać odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ust. 1 i 2).

Jeśli nie wychodzi, zostaje pozew o eksmisję. W wyroku sąd orzeka, czy najemcy przysługuje lokal socjalny (art. 14 ust. 1). Przy mieszkaniu prywatnym nie działa lista osób, którym sąd musi przyznać lokal socjalny, ale sąd i tak bada sytuację najemcy i może go przyznać (art. 14 ust. 3, 4 i 7). Wtedy wstrzymuje wykonanie eksmisji, dopóki gmina nie złoży oferty najmu socjalnego (art. 14 ust. 6), a jeśli gmina lokalu nie dostarczy, masz do niej roszczenie odszkodowawcze (art. 18 ust. 5). Do tego wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeśli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść (art. 16).

Niezależnie od eksmisji możesz dochodzić zaległego czynszu, także w elektronicznym postępowaniu upominawczym. W pozwie podajesz wtedy PESEL albo NIP pozwanego (art. 505³² § 2 pkt 1 KPC), więc dobrze mieć PESEL najemcy w umowie.

Przy najmie okazjonalnym przyczyna wypowiedzenia z zaległości jest ta sama, bo art. 11 ust. 2 pkt 2 obowiązuje także tam (art. 19e). Różnica przychodzi po rozwiązaniu umowy: zamiast pozwu o eksmisję doręczasz żądanie opróżnienia mieszkania z urzędowo poświadczonym podpisem, a po bezskutecznym terminie składasz wniosek o klauzulę wykonalności do aktu notarialnego najemcy (art. 19d). Pod warunkiem, że umowę zgłosiłeś do urzędu skarbowego w terminie.

Czego nie wolno, nawet jeśli bardzo chcesz

Wymiana zamków pod nieobecność najemcy, odcięcie prądu, wody czy ogrzewania, wyniesienie jego rzeczy na klatkę. Każdy wynajmujący, który nie dostaje pieniędzy od kilku miesięcy, przynajmniej raz o tym pomyślał. Nie rób tego.

Kodeks karny przewiduje karę do 3 lat pozbawienia wolności dla kogoś, kto, żeby zmusić inną osobę do określonego zachowania, stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie albo w sposób istotnie utrudniający korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego (art. 191 § 1a w związku z § 1 KK). Ściganie odbywa się na wniosek pokrzywdzonego (art. 191 § 3 KK). Odcięcie wody czy prądu albo wymiana zamków to zachowania, które wprost utrudniają korzystanie z mieszkania, więc łatwo podpadają pod ten przepis.

Do tego dochodzi prawo cywilne. Władanie lokalem jest chronione jak posiadanie (art. 343¹ KC), a przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń (art. 344 § 1 KC). Ustawa lokatorska dodaje, że do ochrony praw lokatora do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 19). Zamiast odzyskać mieszkanie, możesz więc dostać nakaz wpuszczenia najemcy z powrotem.

Nie wchodź też do mieszkania „sprawdzić, co się dzieje". Bez najemcy możesz wejść tylko przy awarii, która wyrządza szkodę albo bezpośrednio jej grozi, i w obecności policji lub straży miejskiej (art. 10 ust. 1).

Wiem, że to frustrujące. Ale droga przez uprzedzenie, wypowiedzenie i sąd, choć długa, kończy się odzyskaniem mieszkania. Droga na skróty kończy się zwykle tym, że to ty musisz się tłumaczyć.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725, art. 6, 6g, 10, 11, 14, 16, 18, 19, 19d, 19e (otwiera się w nowej karcie)
• Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, art. 343¹, 344, 481, 687 (otwiera się w nowej karcie)
• Kodeks karny, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 383, art. 191 (otwiera się w nowej karcie)
• Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468, art. 505³² (otwiera się w nowej karcie)
• podatki.gov.pl, Dochody z najmu (brak przychodu przy niezapłaconym czynszu) (otwiera się w nowej karcie)