Najem okazjonalny krok po kroku

Najem okazjonalny to dla prywatnego wynajmującego jedyny sposób, żeby przy kłopotliwym najemcy nie zaczynać od pozwu o eksmisję. Działa jednak tylko wtedy, gdy każdy krok zrobisz w terminie i w odpowiedniej formie, a tych kroków jest kilka.

Najpierw sprawdź, czy w ogóle możesz

Umowę najmu okazjonalnego zawiera właściciel mieszkania, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa jest zawsze na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, potocznie ustawy lokatorskiej). Jeśli wynajmujesz przez spółkę albo w ramach firmy, ta droga odpada.

Umowa i każda jej zmiana wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6). Czyli papier z podpisami albo podpis kwalifikowany, który Kodeks cywilny zrównuje z formą pisemną (art. 78¹ KC). Kod SMS nie wystarczy, nawet do aneksu z nowym numerem konta.

Kaucja może wynieść najwyżej sześciokrotność miesięcznego czynszu z dnia zawarcia umowy i zabezpiecza także koszty ewentualnej egzekucji (art. 19a ust. 4).

Pięć kroków w tej kolejności

1. Umowa na piśmie z załącznikami. Do umowy dołącza się w szczególności oświadczenie najemcy u notariusza, wskazanie lokalu zastępczego i zgodę właściciela tego lokalu (art. 19a ust. 2).
2. Adres zastępczy. Najemca wskazuje inny lokal, w którym zamieszka, gdyby trzeba było go wyprowadzić, a właściciel tego lokalu oświadcza, że zgadza się na zamieszkanie tam najemcy i osób z nim mieszkających. Możesz zażądać, żeby to oświadczenie miało podpis poświadczony notarialnie (art. 19a ust. 2 pkt 2 i 3).
3. Notariusz. Najemca w akcie notarialnym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić i wydać mieszkanie w terminie, który wskażesz w żądaniu (art. 19a ust. 2 pkt 1). Wynagrodzenie notariusza za to oświadczenie to najwyżej 1/10 minimalnego wynagrodzenia (art. 19a ust. 7). W 2026 r. minimalne wynagrodzenie wynosi 4 806 zł, więc limit to 480,60 zł, a od stycznia 2027 r., przy 4 950 zł, będzie to 495 zł. Do tego dochodzą wypisy aktu, najwyżej 6 zł za każdą rozpoczętą stronę (§ 12 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Zapytaj kancelarię o kwotę brutto. Kto płaci, ustawa nie mówi, więc ustalcie to przed wizytą.
4. Klucze po akcie, nie przed. To moja zasada, nie przepis. Najemca dostaje klucze, kiedy mam w ręku wypis aktu i zgodę właściciela lokalu zastępczego. Bez nich ryzykuję, że skończy się na zwykłym najmie z wszystkimi konsekwencjami.
5. Zgłoszenie do urzędu skarbowego w 14 dni. Zgłaszasz zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla twojego miejsca zamieszkania, w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1). Potwierdzenie zgłoszenia przechowuj, bo najemca może zażądać, żebyś je pokazał (art. 19b ust. 2), a sąd będzie go wymagał, gdy przyjdzie do egzekucji (art. 19d ust. 4 pkt 3). Jak to zrobić w praktyce i co, jeśli się spóźnisz, opisuję osobno.

Przy zgłoszeniu nie ma marginesu. Jeśli go nie zrobisz, nie stosuje się przepisów o opłatach i podwyżkach według umowy (art. 19c) ani o opróżnieniu mieszkania na podstawie oświadczenia u notariusza (art. 19d), tak stanowi art. 19b ust. 3. Do tego wyłączenie większości ustawy lokatorskiej z art. 19e działa tylko pod warunkiem, że zgłoszenie było. Zostajesz ze zwykłym najmem na czas oznaczony i notarialnym oświadczeniem, którego nie użyjesz.

Adres zastępczy: po co ten cały kłopot

Adres zastępczy bywa najtrudniejszym krokiem, bo trzeba znaleźć kogoś, kto na piśmie zgodzi się przyjąć najemcę. W praktyce najemca prosi o to kogoś z rodziny. Sens tego wymogu widać dopiero w Kodeksie postępowania cywilnego. Gdy komornik opróżnia mieszkanie, przenosi dłużnika do innego lokalu, do którego ten ma tytuł prawny i w którym może zamieszkać, a jeśli takiego nie ma, wstrzymuje się z czynnościami, dopóki gmina nie wskaże tymczasowego pomieszczenia (art. 1046 § 4 KPC). Wskazany lokal ze zgodą właściciela ma sprawić, że komornik ma dokąd najemcę przenieść.

Dlatego wymagam adresu w Polsce i proszę, żeby zgoda właściciela lokalu zastępczego miała podpis poświadczony notarialnie. Ustawa daje mi do tego prawo (art. 19a ust. 2 pkt 3), a ja mam pewność, że podpis jest prawdziwy.

Co, jeśli w trakcie najmu najemca straci możliwość zamieszkania pod tym adresem, na przykład rodzice sprzedadzą mieszkanie? Ma 21 dni od dnia, w którym się o tym dowiedział, żeby wskazać nowy lokal i dostarczyć nowe oświadczenie właściciela (art. 19a ust. 3). Jeśli tego nie zrobi, możesz wypowiedzieć umowę na piśmie z co najmniej siedmiodniowym okresem wypowiedzenia (art. 19d ust. 5). W umowie zapisuję, że najemca ma mnie o takiej zmianie zawiadomić od razu.

Gdy umowa się kończy, a najemca nie wychodzi

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki ją zawarto, albo rozwiązuje się po upływie okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 1). W trakcie umowy możesz ją wypowiedzieć w przypadkach wpisanych do umowy (art. 673 § 3 KC) i z przyczyn z art. 11 ust. 2 pkt 1 do 3 ustawy lokatorskiej, które przy najmie okazjonalnym obowiązują (art. 19e), czyli między innymi przy zaległości za trzy pełne okresy płatności po pisemnym uprzedzeniu.

Jeśli najemca nie wyprowadza się dobrowolnie, procedura wygląda tak. Doręczasz mu żądanie opróżnienia mieszkania na piśmie z podpisem urzędowo poświadczonym, czyli zwykle u notariusza (art. 19d ust. 2). W żądaniu wskazujesz siebie i najemcę, umowę, przyczynę jej ustania i termin na wyprowadzkę, nie krótszy niż 7 dni od doręczenia (art. 19d ust. 3). Gdy termin minie bez skutku, składasz do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu najemcy. Dołączasz żądanie z dowodem doręczenia albo wysłania listem poleconym, dokument potwierdzający twój tytuł do mieszkania i potwierdzenie zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym (art. 19d ust. 4). Z klauzulą idziesz do komornika.

Szybko to nie będzie, bo po drodze jest sąd i komornik. Ale nie ma tu pozwu o eksmisję ani orzekania o lokalu socjalnym, bo przepisu o tym (art. 14) ustawa przy najmie okazjonalnym nie stosuje (art. 19e).

Larito przygotowuje umowę najmu okazjonalnego z załącznikami, instrukcję dla notariusza i pismo do urzędu skarbowego, a termin 14 dni pokazuje w kalendarzu. Oświadczenie u notariusza i adres zastępczy najemca załatwia już sam.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725, art. 11, 14, 19a, 19b, 19c, 19d, 19e (otwiera się w nowej karcie)
• Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, art. 78¹, 673 (otwiera się w nowej karcie)
• Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468, art. 1046 (otwiera się w nowej karcie)
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 11 września 2025 r. w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz wysokości minimalnej stawki godzinowej w 2026 r., Dz.U. 2025 poz. 1242 (otwiera się w nowej karcie)
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2026 r. w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz wysokości minimalnej stawki godzinowej w 2027 r., Dz.U. 2026 poz. 1213 (otwiera się w nowej karcie)
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566, § 12 (otwiera się w nowej karcie)