Umowa najmu mieszkania

Wzór umowy najmu mieszkania ściągniesz z internetu w minutę, tylko że potem ten tekst przez lata decyduje o twoich pieniądzach i o tym, czy w ogóle odzyskasz mieszkanie. Poniżej rzeczy, które sprawdzam w każdej umowie przed podpisaniem, i zapisy, na których gotowe wzory się wykładają.

Minimum, bez którego nie ma umowy

Kodeks cywilny wymaga niewiele. Umowa najmu to zobowiązanie, że oddajesz komuś rzecz do używania na czas oznaczony albo nieoznaczony, a on płaci ci umówiony czynsz (art. 659 KC). Kto, co, za ile i na jak długo. Resztę dopisuje ustawa, jeśli nie dopiszesz ty.

I od razu pierwsza niespodzianka. Jeśli nie wpiszesz terminu płatności, czynsz płaci się z góry, do dziesiątego dnia miesiąca (art. 669 § 2 KC). Chcesz pieniądze do piątego, bo piątego schodzi rata kredytu? Napisz to.

Druga sprawa to forma. Umowa najmu mieszkania na dłużej niż rok powinna być zawarta na piśmie, a jeśli nie jest, uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 KC). Umowa na dwa lata zawarta wymianą maili nie jest więc umową na dwa lata. Jest umową bez daty końca, a za chwilę zobaczysz, dlaczego to boli.

Do minimum dorzucam zawsze dokładny opis mieszkania (adres, piętro, co wchodzi w najem: piwnica, komórka, miejsce postojowe), listę wyposażenia i adresy do korespondencji obu stron. Te adresy mają znaczenie praktyczne. Ustawa o ochronie praw lokatorów, potocznie ustawa lokatorska, każe stronom informować się na piśmie o każdej zmianie adresu, a jeśli ktoś tego zaniedba, list polecony za potwierdzeniem odbioru wysłany na ostatni adres i nieodebrany uważa się za doręczony (art. 6g). Bez adresu w umowie nie masz się na co powołać.

Na jak długo? Tu decyduje się najwięcej

Niejeden wzór proponuje umowę na czas nieoznaczony z miesięcznym wypowiedzeniem „dla obu stron". Dla najemcy to działa. Dla ciebie nie bardzo.

Ustawa lokatorska pozwala właścicielowi wypowiedzieć najem tylko z przyczyn, które sama wymienia, na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem przyczyny (art. 11 ust. 1). Te przyczyny to między innymi zaległość za co najmniej trzy pełne okresy płatności po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu, używanie mieszkania niezgodnie z umową mimo upomnienia albo podnajem bez twojej pisemnej zgody (art. 11 ust. 2). „Chcę sprzedać" do nich nie należy. Sprzedaż zresztą niewiele zmienia, bo kupujący wchodzi w umowę na twoje miejsce, a przepisu pozwalającego mu wypowiedzieć najem nie stosuje się do mieszkań, które najemca już objął (art. 678 § 1 i art. 692 KC).

Chcesz w mieszkaniu zamieszkać sam albo oddać je dorosłemu dziecku czy rodzicom? Wypowiedzenie idzie wtedy na pół roku, ale tylko gdy najemca ma tytuł do innego lokalu, w którym może zamieszkać, albo gdy dasz mu lokal zamienny. W pozostałych przypadkach na trzy lata naprzód (art. 11 ust. 4, 5 i 7). Trzy lata. Przy umowie bezterminowej to jest realny scenariusz.

Umowa na czas określony, na przykład od 1 października 2026 r. do 30 września 2027 r., kończy się sama. Nie potrzebujesz żadnej przyczyny, wystarczy kalendarz. Haczyk jest inny: umowę terminową można wypowiedzieć tylko w przypadkach, które w niej wpisano (art. 673 § 3 KC). Jeśli wzór nic o tym nie mówi, najemca, który dostał pracę w Gdańsku, nie odda kluczy z dnia na dzień, chyba że zajdzie wyjątek z ustawy, na przykład poważne wady mieszkania (art. 664 § 2 i art. 682 KC). Dlatego wpisuję konkretne sytuacje dla obu stron i terminy wypowiedzenia, a po swojej stronie trzymam się przyczyn z art. 11 ust. 2, bo innych ustawa i tak nie przepuści.

I jeszcze jedna pułapka. Umowa się skończyła, najemca dalej mieszka i płaci, ty bierzesz przelewy i nic nie mówisz. W razie wątpliwości uważa się wtedy, że najem przedłużył się na czas nieoznaczony (art. 674 KC). Miesiąc przed końcem umowy siadam więc z najemcą i ustalamy jedno z dwóch: nowa umowa albo termin wyprowadzki.

Pieniądze: czynsz, opłaty, kaucja

W zwykłym najmie poza czynszem możesz pobierać tylko opłaty niezależne od właściciela (art. 9 ust. 5 ustawy lokatorskiej). Ustawa podaje, co to za opłaty: dostawy energii, gazu i wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (art. 2 ust. 1 pkt 8). Fundusz remontowy czy koszty zarządu wspólnoty do nich nie należą, więc jeśli chcesz je odzyskiwać, uwzględnij je w czynszu. Opłaty za media pobierasz tylko wtedy, gdy najemca nie ma własnej umowy z dostawcą (art. 9 ust. 6). O mediach piszę osobno, tu wystarczy jedno: z umowy ma jasno wynikać, co jest czynszem, co opłatą i jak ją rozliczacie.

Kaucja nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu z dnia zawarcia umowy (art. 6 ust. 1), a przy najmie okazjonalnym sześciokrotności (art. 19a ust. 4). Wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia mieszkania, po potrąceniu tego, co najemca jest ci winien z tytułu najmu (art. 6 ust. 4). Łatwo przeoczyć, że wraca zwaloryzowana. Jeśli w trakcie najmu podniosłeś czynsz, oddajesz więcej, niż wziąłeś (art. 6 ust. 3). Przy czynszu 2 500 zł i kaucji równej dwóm czynszom, czyli 5 000 zł, po podwyżce do 2 700 zł podstawą zwrotu jest 5 400 zł.

Wzór z internetu: zapisy, które wyglądają groźnie, a nie działają

Wzory lubią mocne zdania. Kilka z nich przy zwykłym najmie nie da ci nic albo da mniej, niż myślisz.

„Wynajmujący ma prawo wejść do lokalu w każdym czasie." Ustawa mówi co innego. Na przegląd czy naprawę wchodzisz po wcześniejszym ustaleniu terminu (art. 10 ust. 3), a pod nieobecność najemcy tylko przy awarii, która wyrządza albo zaraz wyrządzi szkodę, i w obecności policji lub straży miejskiej (art. 10 ust. 1). Zapis w umowie tego nie przestawi.

„Wynajmujący może wypowiedzieć umowę w każdym czasie z miesięcznym terminem." Patrz wyżej: art. 11 ust. 1 nie zostawia przyczyn do twojego uznania.

„Kaucja przepada w razie wcześniejszej wyprowadzki." Ustawa opisuje kaucję jako zabezpieczenie należności, które masz w dniu opróżnienia mieszkania, i każe ją zwrócić po ich potrąceniu (art. 6 ust. 1 i 4). Przepadek bez żadnej należności trudno w to wpasować. Zamiast niego opisuję jasno, kiedy i z jakim terminem najemca może odejść.

Odwrotnie jest z naprawami. Ustawa dzieli je między strony (art. 6a i 6b), ale przy mieszkaniu prywatnym pozwala ułożyć ten podział po swojemu (art. 6f). Tu wzór możesz poprawiać śmiało, byle konkretnie: kto płaci za zepsutą pralkę, kto maluje ściany, kto przepycha odpływ.

Na koniec protokół. Przy zwykłym najmie ustawa go wymaga: przed wydaniem mieszkania strony opisują stan techniczny i zużycie instalacji i urządzeń, a protokół jest potem podstawą rozliczeń przy zwrocie (art. 6c). Umowa bez protokołu to połowa umowy.

Źródła

• Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795, art. 659, 660, 664, 669, 673, 674, 678, 682, 692 (otwiera się w nowej karcie)
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725, art. 2 ust. 1 pkt 8, art. 6, 6a, 6b, 6c, 6f, 6g, 9, 10, 11, 19a (otwiera się w nowej karcie)